La vente et la cession de bail, définitions et exemples
La vente et la cession de bail est une opération financière simple qui permet à une personne de se louer un bien après l’avoir vendu. Dans le cadre de cette transaction, un bien appartenant précédemment au vendeur est vendu à quelqu’un d’autre et est loué au premier propriétaire pour une longue durée. La transaction permet ainsi à une personne de pouvoir utiliser le bien sans en être propriétaire. On effectue généralement une transaction de cession de bail pour des actifs fixes de grande valeur comme les biens immobiliers et les marchandises comme les avions et les trains.
Par exemple, X est propriétaire d’un terrain. Dans le cadre de la transaction de cession de bail, X vendra le terrain à Y et obtiendra de ce dernier un bail sur le même terrain pour une longue durée.
Une entreprise conclut généralement une transaction de cession de bail à des fins comptables et fiscales. Elle peut transférer son actif à la société mère tout en continuant à l’utiliser.
Un autre exemple est qu’en cas de détresse financière ou lorsqu’une entreprise a besoin d’argent pour une raison quelconque, au lieu d’obtenir un prêt ou de lever des fonds à l’extérieur, elle peut vendre l’actif. L’acheteur de l’actif est quelqu’un qui n’est intéressé que par un investissement à long terme et qui louera l’actif à l’entreprise. De cette façon, l’entreprise obtient l’afflux de liquidités et pourra toujours utiliser l’actif.
La personne qui achète les actifs et les loue est appelée l’investisseur ou le propriétaire. Le vendeur de l’actif est également le locataire.
Une chambre forte donnée par des banques est l’exemple classique à citer. Dans ce cas, les banques, qui sont initialement les propriétaires des coffres, vendent ces derniers à une société de crédit-bail au prix du marché, qui est nettement supérieur à la valeur comptable. Par la suite, la société de crédit-bail offrira à nouveau ces chambres fortes aux mêmes banques sur une base à long terme. Les banques sous-loueront ensuite ces chambres fortes à leurs clients.
Avantages pour le preneur
Avantages pour l’expansion de l’entreprise
Si une entreprise n’a pas les fonds nécessaires pour posséder l’actif, elle peut l’acheter et conclure une transaction de cession de bail. De cette façon, l’entreprise peut récupérer 100 % de son investissement et continuer à utiliser l’actif. De même, dans le cas où une entreprise possède déjà un bien mais a besoin de liquidités pour son expansion ou même pour son utilisation régulière, l’accord de cession de bail lui permettra d’obtenir un apport de liquidités. Cela permettra également à l’entreprise le d’utiliser l’actif comme avant, en payant un loyer dans le cadre du contrat de location.
Améliorer le bilan de l’entreprise
Un actif acheté sur une dette affecte le bilan de l’entreprise. L’entreprise peut réduire sa dette et améliorer la santé de son bilan en concluant une transaction de cession de bail. Le bilan s’en trouvera amélioré de trois façons :
- le passif du bilan sera réduit ;
- il y aura une augmentation de l’actif à court terme sous forme de liquidités et de contrat de location ;
- la rotation des actifs de la société s’améliorera. La rotation de l’actif s’améliorera car les immobilisations diminueront mais la capacité de l’actif à générer des revenus sera toujours entre les mains de l’entreprise.
Réduction de la dette fiscale
Cela fonctionne de deux façons, l’entreprise qui a maintenant vendu l’actif et l’a en location, ne doit pas payer d’impôt sur toute appréciation de l’actif et la sortie de loyer réduira le bénéfice dans le compte de profits et pertes (p&l) qui à son tour réduira la dette fiscale. La charge d’amortissement de l’actif aura un impact similaire sur le compte de profits et pertes. Toutefois, le montant de l’amortissement sera inférieur au montant de la location. En outre, il n’y a pas de dépréciation est charge sur les actifs immobiliers comme les terrains.
On peut éviter de payer des impôts sur la vente d’un actif, en réinvestissant le produit de la vente dans l’entreprise ou en achetant un autre actif.
Risque limité
Une fois vendue, l’entreprise est libérée des risques de volatilité de l’actif qu’il faut supporter en cas de variations cycliques du marché.
Avantage pour l’investisseur
Retour équitable sur l’investissement
L’investisseur achète un actif que le vendeur utilisera à l’avenir. L’intérêt de l’acheteur fera en sorte que l’actif soit un investissement équitable qui fournira un retour sur investissement décent.
Il n’a pas à se soucier du rendement, car il dispose d’un locataire fiable à long terme. Cela garantit que l’investissement rapporte un rendement fixe sur la propriété et dispose d’un flux continu de liquidités.
