Le rendement locatif est un indicateur très utilisé dans le domaine de l’immobilier. Il est essentiel pour connaître la viabilité d’un investissement locatif. Que signifie exactement cet indicateur ? Quel est le bon taux en termes de rendement locatif ? Découvrez les réponses à ces questions dans cet article. Trouvez également les lieux où il est bon d’investir afin d’avoir un excellent rendement locatif.
Le rendement locatif : c’est quoi ?
C’est un indicateur permettant à l’acquéreur d’un bien immobilier d’évaluer la pertinence et la performance de ce bien une fois mis en location. En d’autres mots, il aide à évaluer ce que le bien immobilier va rapporter en fonction du prix d’achat et des différents frais associés à son acquisition.
Il est exprimé en pourcentage. Son calcul est simple et peut être effectué rapidement sur Investissement-Locatif.com si vous voulez plus de précision. Il existe 3 types de rendement locatif, en l’occurrence :
- le rendement locatif brut,
- le rendement locatif net,
- le rendement net-net ou net d’imposition.
Le rendement locatif brut ne tient pas compte de la situation personnelle de l’acheteur ni de ses différentes charges. Le résultat obtenu permet de se faire une première idée sur l’intérêt d’un investissement locatif, comparé aux autres biens immobiliers disponibles.
Quant au rendement locatif net, il permet de connaître avec plus de précision la rentabilité de votre investissement immobilier. En effet, l’immobilier génère différentes charges, notamment :
- les intérêts d’emprunt,
- les charges de gestion locative,
- les taxes,
- les impôts.
Ces charges sont incluses dans le calcul du rendement locatif net. Ce dernier intègre également les revenus de l’acquéreur.
Le rendement net-net constitue un indicateur plus raffiné. Il tient compte de l’effet de la fiscalité locative.
Quel est le bon rendement locatif ?
Un bon rendement locatif est celui qui vous permet d’atteindre vos objectifs en termes d’investissement locatif tout en minimisant les risques et le recours à votre épargne. À ce propos, un rendement locatif compris entre 5 % et 10 % est jugé comme « bon ».
Sachez que le rendement locatif moyen brut est de 5,9 % sur le territoire français. Toutefois, on constate de grandes différences entre les taux observés dans les grandes villes de France. Les rendements locatifs sont beaucoup plus élevés dans les villes où les prix des biens immobiliers sont abordables. Ils sont également intéressants dans les endroits où les demandes en logements locatifs excèdent les offres disponibles.
Que faire pour obtenir un bon rendement locatif ?
Afin d’obtenir un bon rendement locatif, il faut prendre en considération plusieurs facteurs.
La zone locative
L’emplacement d’un bien locatif est très important afin d’en dégager un excellent taux de rendement. En effet, la rentabilité est beaucoup plus élevée dans certaines villes. Il faut également tenir compte du rendement locatif au sein de la zone géographique, lors de l’achat du bien immobilier destiné à la location.
Sachez que la rentabilité locative est meilleure dans les villes situées en province. C’est le cas de Lille ou de Strasbourg. Le rendement locatif s’élève à 7 %, voire plus, à ces endroits. En revanche, on constate de faibles taux dans les villes affichant des prix immobiliers très élevés.
Une fois la ville sélectionnée, vous devrez également opter pour un logement bien situé à l’intérieur de cette ville. En effet, un bien immobilier se trouvant à proximité d’une université, d’un centre d’activité ou d’une école trouve toujours preneur. Toutefois, un bien immobilier localisé dans une zone très prisée va coûter plus cher. Ce prix d’achat élevé pourra impacter sur la rentabilité locative du bien.
La vacance locative
Si vous prévoyez d’acheter un bien immobilier à des fins locatives, vous devrez aussi tenir compte de la vacance locative du type de logement. Idéalement, le bien doit être toujours occupé par des locataires tout au long de l’année. En d’autres termes, l’objectif est d’atteindre un taux de vacance locative proche de zéro. Dans cette optique, il s’avère nécessaire d’évaluer la demande en termes de logements locatifs dans la zone de votre choix.
En général, les demandes sont très fortes dans les grandes villes telles que Lyon ou Marseille. Il importe également que le prix des biens immobiliers soit moins élevé afin de pouvoir dégager un taux de rendement locatif acceptable. Par exemple, Paris possède une forte attractivité. Cependant, les prix d’acquisition d’un logement en zone parisienne sont très élevés. Aussi, le rendement locatif reste assez bas, soit entre 4 et 5 % à Paris.
La fiscalité
Différents types de taxes pèsent sur les investissements immobiliers. Toutefois, de multiples possibilités s’offrent aux nouveaux acquéreurs de biens locatifs pour réduire ces charges. Parmi ces dernières, on peut citer le dispositif Pinel, le déficit foncier ou encore le LMNP. Ces formules permettent d’alléger le poids de la fiscalité dans le cas d’un investissement locatif. Il suffit de bien choisir la solution de défiscalisation adaptée à votre type d’investissement.
La stratégie locative
Il existe certaines options de location qui conduisent à un taux de rendement locatif intéressant. La colocation est l’une de ces options. Elle permet de fixer des loyers plus intéressants. En effet, les biens immobiliers qui se prêtent à la colocation présentent généralement plusieurs chambres, des salles de bain et même un accès Wi-Fi. Certains logements sont déjà meublés et disposent des appareils électroménagers. La location saisonnière est également une solution pour obtenir un rendement locatif élevé. Elle permet d’avoir moins de vacances locatives.
2022 : où investir pour avoir un bon rendement locatif ?
Concernant l’investissement en immobilier locatif, toutes les villes ne se valent pas. En effet, il existe des villes très intéressantes qui possèdent un rendement locatif élevé avoisinant les fameux 10 %.
Le Havre
Cette ville a été placée en haut de la liste des villes les plus rentables en termes d’investissement immobilier en 2021. Elle possède un rendement locatif brut de 6,7 %, largement au-dessus de la moyenne. Les prix immobiliers sont faibles dans cette zone locative. Par ailleurs, l’arrivée d’une troisième ligne de tramway et les nombreux travaux de réhabilitation au niveau du centre-ville séduisent les futurs locataires. Notons qu’elle possède plusieurs universités accueillant beaucoup d’étudiants.
Marseille
Il s’agit d’une ville très attractive. Les prix d’achat sont encore abordables dans cette deuxième ville de France. Le taux de rentabilité atteint les 6 % selon les estimations. Cette ville possède de nombreuses universités et accueille plus de 90 000 étudiants. Cela renforce les demandes en logements locatifs. Les options de colocation y sont très privilégiées.
Reims
La proximité de la ville par rapport à Paris est également un élément important dans les critères de choix des locataires. Aussi, la présence d’une ligne de TGV reliant une ville à Paris est un grand atout. C’est le cas de Reims. Elle se trouve seulement à 45 minutes de Paris en TGV. Il s’agit d’une zone intéressante pour la location. Les loyers moyens avoisinent les 11,8 euros par mètre carré pour un appartement. Tandis qu’ils sont de 9,7 euros par mètre carré pour une maison.
Amiens
La ville culturelle d’Amiens est également très intéressante si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif. Sa rentabilité locative est de 6,5 %. Sa population jeune, ses trois pôles high-tech et son autonomie économique font de cette ville un endroit très attractif. Les logements meublés de type T1 ou T2 y sont les plus prisés.
Autres villes ayant un rendement locatif intéressant
Les villes suivantes possèdent également des taux de rendement satisfaisants en termes d’investissement locatif : Saint-Étienne, Limoges, Angers, Poitiers, Grenoble, Tours, Toulouse, Le Mans, Quimper…
La rentabilité locative va jusqu’à 7 % dans ces villes françaises.
Que faut-il conclure ?
Le rendement locatif est un indicateur très apprécié des investisseurs en immobilier locatif. Il détermine les performances locatives d’un bien immobilier. Toutefois, il n’est pas suffisant pour permettre de trouver le bien immobilier idéal destiné à être mis en location. D’autres facteurs tels que la zone locative et les vacances locatives sont aussi déterminants. Ils permettent de distinguer les villes où il est bon d’investir pour cette année 2022.
