Qui dit que vous avez besoin d’un prêt distinct pour chaque propriété ?
À mesure que vous faites évoluer votre portefeuille immobilier, il peut devenir délicat d’emprunter et de gérer des prêts hypothécaires distincts pour chaque propriété. Cela limite également vos options de financement, et votre capacité à tirer des fonds propres des propriétés existantes.
Qu’est-ce qu’une hypothèque globale dans l’immobilier ?
Une hypothèque globale est un prêt unique qui s’attache à plusieurs propriétés.
Par exemple, disons que vous tombez sur un vendeur qui cherche à vendre l’ensemble de son portefeuille de huit propriétés. Vous pourriez sortir et essayer d’organiser huit hypothèques distinctes pour les propriétaires – ou vous pourriez négocier une seule hypothèque globale qui couvre les huit propriétés.
Notez que le prêteur attache un privilège à chaque propriété. Si vous ne payez pas votre hypothèque, ils déposent une demande de saisie sur les huit immeubles.
Les prêteurs incluent généralement une clause de libération avec les prêts globaux pour couvrir le cas où l’emprunteur vendrait une propriété. Contrairement aux prêts hypothécaires traditionnels, vous n’avez pas à rembourser la totalité du prêt lorsque vous vendez une propriété. En général, le vendeur rembourse un pourcentage proportionnel du solde du prêt ou autorise l’emprunteur à affecter le produit de la vente à l’achat d’un bien de remplacement (sur lequel le prêteur place un nouveau privilège). Pensez-y comme un échange 1031 pour votre prêt global.
Mais aussi simple que soit la définition de l’hypothèque globale, ses utilisations et applications deviennent un peu plus nuancées.
Qui utilise les hypothèques globales – et comment les utiliser
Les propriétaires n’utilisent généralement pas les prêts globaux. La plupart des prêts immobiliers conventionnels Fannie Mae et Freddie Mac n’autorisent pas les garanties croisées pour les résidences principales ou les résidences secondaires.
Mais les investisseurs, qui peuvent posséder des dizaines de propriétés, doivent savoir ce qu’est une hypothèque globale et comment l’utiliser pour un effet maximal.
Investisseurs qui achètent et détiennent des biens immobiliers
Les propriétaires qui achètent et détiennent des biens immobiliers peuvent utiliser les prêts globaux de plusieurs façons.
Pour commencer, ils peuvent utiliser une hypothèque globale pour acheter un portefeuille de propriétés en une seule fois, comme dans l’exemple ci-dessus. Alternativement, les investisseurs locatifs peuvent utiliser une hypothèque globale de propriétaire pour éviter de venir avec un acompte.
Cela fonctionne comme ceci : imaginez que vous avez une propriété d’une valeur de 150 000 €, avec une hypothèque de 80 000 € sur celle-ci. Vous voulez acheter une autre propriété pour 150 000 €, et le prêteur exige un acompte de 20 %. Plutôt que de réunir 30 000 € en espèces pour l’acompte, vous offrez la valeur nette de votre propriété existante dans le cadre d’un prêt global.
Le prêteur met un deuxième privilège sur votre propriété existante, et bien sûr porte le seul et unique privilège sur la nouvelle propriété que vous achetez. Ainsi, ils ont des privilèges sur les deux propriétés, donc si vous faites défaut, ils saisissent les deux.
C’est une autre façon d’exploiter les capitaux propres de vos propriétés existantes, au-delà du refinancement ou de la prise d’une LDC sur une propriété locative.
En parlant de refinancement, certains propriétaires refinancent plusieurs prêts distincts en un prêt hypothécaire global. Ce faisant, ils consolident en un seul prêt, éventuellement avec un taux d’intérêt – voir aussi notre article sur le taux de change – inférieur ou une durée de prêt plus favorable.
Les vendeurs de maisons
Les investisseurs qui vendent des maisons peuvent également utiliser des prêts globaux pour acheter plusieurs propriétés en même temps, sous un seul prêt.
A mesure qu’ils terminent les rénovations et vendent chaque propriété, ils remboursent le solde du prêt ou achètent une propriété de remplacement à placer sous le prêt global.
Promoteurs immobiliers
De même, les promoteurs immobiliers utilisent des prêts immobiliers globaux pour acheter de grandes parcelles de terrain, qu’ils subdivisent et sur lesquelles ils construisent ensuite.Un par un, ils vendent les parcelles individuelles et remboursent le solde de leur prêt ou achètent de nouvelles parcelles à placer sous le prêt global.
Propriétaires d’entreprises
Les entreprises qui achètent plusieurs nouveaux sites ont souvent recours à un prêt global. Cela fonctionne comme du côté résidentiel, avec un prêt hypothécaire couvrant plusieurs bâtiments commerciaux.
Ou, les entreprises peuvent offrir des propriétés existantes avec des capitaux propres comme garantie supplémentaire pour éviter un acompte.
Enfin, les entreprises peuvent refinancer plusieurs prêts hypothécaires commerciaux en un seul prêt global. Cela fonctionne de la même manière pour elles que pour les propriétaires.
