Le loyer fixé par le bailleur et payé par le locataire et fixé par une loi. Ses périodes de révision sont à mettre dans le contrat de bail et l’indice d’augmentation est fixé par l’État. Avec toutes ces données, les deux parties signataires d’un contrat de bail sont donc tenues de connaitre l’IRL et son fonctionnement pour éviter tout problème d’incompréhension ou d’abus.
Définition
Qu’est-ce que l’irl ?
IRL ou indice de référence des loyers est un indice publié pour effectuer le calcul de l’augmentation du loyer. Le bailleur, s’il veut réviser le loyer doit utiliser le nouvel indice. Il est totalement interdit pas la loi que le bailleur fixe l’augmentation comme il le souhaite et quand il le souhaite. Cette révision des loyers est fixée dans le contrat de bail. L’irl est revue chaque trimestre, pourtant cela ne veut pas dire que le bailleur peut revoir d’augmenter le loyer tous les trimestres.
À quel moment la révision est faite ?
L’indice des loyers est règlementé par la loi Alur et revue tous les trois mois. L’évolution des prix se calcule avec l’indice. En ce qui concerne la révision du loyer, il faut plusieurs critères en amont :
- À la signature du bail, la demande de révision annuelle ou plus est visible dans le contrat.
- Même si les dates sont marquées dans le contrat, le bailleur est tenu d’informer ses locataires avant la date de révision par courrier avec accusé de réception.
- S’il n’y a pas de date précise, la clause de révision se fait à l’anniversaire du bail, mais toujours avec une lettre qui annonce le nouveau loyer.
Utilité
L’irl publié par l’INSEE est utilisé par le bailleur et le locataire. Son utilisé primaire est la réévaluation du loyer mensuel. C’est-à-dire que si le contrat de location stipule de réviser le loyer tous les ans, celui-ci augmentera selon le dernier indice publié. Pour les loyers commerciaux, l’augmentation est toute autre. Avec l’indice des prix fixé, il y a donc une limite que le bailleur ne peut pas franchir. Ce qui fait que l’irl est avantageux pour le bailleur dans le sens où la référence des loyers révisée tous les trimestres et avantageux pour le locataire, car le bailleur ne peut pas faire à sa guise.
Comment calculer ?
Les paramètres
Quelques paramètres sont utilisés pour calculer le montant du loyer augmenté. Avant tout, il faut toujours prévoir que le locataire a été informé, même si le contrat de bail stipule clairement la date de la révision. En tant que bailleur assurez-vous donc d’avertir avant la date prévue qu’il y aura révision. Parmi ces paramètres :
- Le montant du loyer en cours
- IRL du trimestre de référence
- IRL du même trimestre, mais de l’année dernière
Le calcul
Pour le calcul du nouveau loyer, la formule est la suivante :
Ancien loyer X (dernier indice de référence du trimestre / indice du même trimestre de l’année dernière)
Prenons un cas concret. Votre loyer actuel est de 800€. La signature du contrat de bail stipule qu’il y aura augmentation tous les mois de septembre. Le nouveau loyer sera donc 800*(131.12/130.57). Ce qui donne un résultat de 803.4€.
Comment connaitre quel trimestre utilisé ?
L’indexation est fixée par l’INSEE et que vous pouvez voir tous les trimestres sur leur site ou sur les sites gouvernementaux. Voici comment se fait la répartition :
- L’irl du premier trimestre est publié vers mi-avril et s’applique pour les dates de révision entre mi-avril et mi-juillet
- L’irl du deuxième trimestre est publié vers mi-juillet pour les révisions mi-juillet à mi-octobre.
- L’irl du troisième trimestre est publié vers mi-octobre pour les révisions mi-octobre à mi-janvier de l’année suivante
- L’irl du dernier trimestre est publié vers mi-janvier de l’année suivant pour les révisions de la mi-janvier à mi-avril
Pourquoi la mise en place de cet indice ?
Comme dit précédemment, c’est pour cadrer les bailleurs et pour protéger les locataires et leurs loyers. Et puisque les baux sont rédigés et signés entre les deux parties sans obligation de passer par un notaire, l’irl est un rempart pour les revues de loyer. Son calcul est en fonction des prix à la consommation et la santé de l’économie immobilière des derniers mois. L’indice s’applique pour les locations nues et les locations meublées. Dans certains cas, le locataire peut refuser l’augmentation. Ceci est faisable si le contrat de bail ne stipule aucune clause de révision ou lorsque le calcul de nouveau loyer est faux. Mais dans la majorité des cas, il n’y a pas de contestation venant des locataires étant donné que cela peut nuire au paiement de loyer.
