Acheter et posséder un bien immobilier est une stratégie d’investissement qui peut être à la fois satisfaisante et lucrative. Contrairement aux investisseurs en actions et en obligations, les futurs propriétaires de biens immobiliers peuvent utiliser un effet de levier pour acheter une propriété en payant une partie du coût total au départ, puis en remboursant le solde, plus les intérêts, au fil du temps.
Alors qu’un prêt hypothécaire traditionnel exige généralement une mise de fonds de 20 à 25 %, dans certains cas, une mise de fonds de 5 % est tout ce qu’il faut pour acheter une propriété entière. Cette capacité de contrôler l’actif au moment de la signature ( voir aussi signature électronique ) des papiers enhardit à la fois les agents immobiliers et les propriétaires, qui peuvent, à leur tour, contracter une deuxième hypothèque sur leur maison afin d’effectuer des mises de fonds sur des propriétés supplémentaires. Pour en savoir plus, cliquez ici.
Voici plusieurs façons dont les investisseurs peuvent gagner de l’argent sur l’immobilier.
Principales possibilités
– Les futurs propriétaires de biens immobiliers peuvent acheter une propriété en utilisant un effet de levier, en payant une partie de son coût total au départ, puis en remboursant le solde au fil du temps.
– L’un des principaux moyens pour les investisseurs de gagner de l’argent dans l’immobilier est de devenir propriétaire d’un bien immobilier locatif.
– Les personnes qui font des palmes, en achetant des biens immobiliers sous-évalués, en les réparant et en les vendant, peuvent également gagner de l’argent.
– Les groupes d’investissement immobilier sont un moyen plus direct de gagner de l’argent dans l’immobilier.
– Les fonds d’investissement immobilier (REIT) sont essentiellement des actions qui versent des dividendes.
1. Devenir propriétaire
Idéal pour : Les personnes ayant des compétences en matière de bricolage et de rénovation, qui ont la patience de gérer les locataires.
Ce qu’il faut pour démarrer : Un capital substantiel nécessaire pour financer les frais d’entretien initiaux et couvrir les mois de vacance.
Avantages : Les propriétés locatives peuvent fournir un revenu régulier tout en maximisant le capital disponible grâce à l’effet de levier. De plus, de nombreuses dépenses associées sont déductibles des impôts, et les pertes éventuelles peuvent compenser les gains d’autres investissements. Dans des situations idéales, les propriétés s’apprécient au fil de leur hypothèque, laissant aux propriétaires un bien plus précieux qu’au départ.
Inconvénients : à moins de faire appel à une société de gestion immobilière, les immeubles locatifs ont tendance à être en proie à des maux de tête constants. Dans le pire des cas, les locataires turbulents peuvent endommager les biens. En outre, dans certains climats du marché locatif, un propriétaire doit soit supporter les vacances, soit demander un loyer moins élevé afin de couvrir les dépenses jusqu’à ce que les choses se redressent. D’un autre côté, une fois l’hypothèque complètement remboursée, la majorité du loyer devient tout bénéfice.
2. Groupes d’investissement immobilier (REIG)
Idéal pour : Les personnes qui veulent posséder un bien immobilier à louer sans avoir à le gérer.
Ce qu’il faut pour démarrer : Un coussin de capital et un accès au financement.
Les avantages : Il s’agit d’une approche beaucoup plus directe de l’immobilier, qui permet néanmoins d’obtenir un revenu et une plus-value.
Inconvénients : les groupes d’investissement immobilier (REIG) présentent un risque d’inoccupation, qu’il soit réparti sur l’ensemble du groupe ou qu’il soit propre à chaque propriétaire. Bien que ces groupes soient théoriquement des moyens sûrs d’investir dans l’immobilier, ils sont vulnérables aux mêmes frais que ceux qui hantent le secteur des fonds communs de placement. Qui plus est, ces groupes sont parfois des investissements privés dans lesquels des équipes de gestion sans scrupules escroquent les investisseurs de leur argent. Il est donc essentiel de faire preuve d’une diligence raisonnable pour trouver les meilleures opportunités.
Comment fonctionnent les REIG : Les groupes d’investissement immobilier sont comme de petits fonds communs de placement qui investissent dans des immeubles locatifs. Dans un groupe d’investissement immobilier typique, une société achète ou construit un ensemble d’immeubles d’habitation ou de copropriétés, puis permet aux investisseurs de les acheter par l’intermédiaire de la société, rejoignant ainsi le groupe. Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d’habitation autonomes, mais la société qui exploite le groupe d’investissement gère collectivement toutes les unités, s’occupe de l’entretien, de la publicité des logements vacants et des entretiens avec les locataires. En échange de ces tâches de gestion, la société prélève un pourcentage du loyer mensuel.
Un bail type de groupe d’investissement immobilier est établi au nom de l’investisseur, et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer pour se prémunir contre les vacances occasionnelles. À cette fin, vous percevrez un certain revenu même si votre logement est vide. Tant que le taux de vacance des logements mis en commun n’atteint pas un niveau trop élevé, il devrait être suffisant pour couvrir les coûts.
3. Changement de maison (aussi appelé commerce de biens immobiliers)
Idéal pour : Les personnes ayant une expérience significative dans l’évaluation et la commercialisation de biens immobiliers, ainsi qu’une expertise en matière de rénovation.
Ce qu’il faut pour démarrer : Un capital et la capacité d’effectuer ou de superviser les réparations nécessaires.
Pour : Le flipping a une durée plus courte pendant laquelle le capital et l’effort sont immobilisés dans une propriété. Mais en fonction des conditions du marché, il peut y avoir des rendements importants, même dans des délais plus courts.
Inconvénients : l’échange de biens immobiliers nécessite une connaissance approfondie du marché associée à de la chance. Les marchés chauds peuvent se refroidir de manière inattendue, laissant les traders à court terme avec des pertes ou des maux de tête à long terme.
Comment fonctionne le flipping : C’est le côté sauvage de l’investissement immobilier. Tout comme les day traders sont un animal différent des investisseurs à l’achat et à la location, les négociants en biens immobiliers se distinguent des propriétaires à l’achat et à la location. En voici un exemple : Les marchands de biens immobiliers cherchent souvent à vendre avec profit les biens sous-évalués qu’ils achètent en moins de six mois.
Les puristes n’investissent souvent pas dans l’amélioration des propriétés. Par conséquent, l’investissement doit déjà avoir la valeur intrinsèque nécessaire pour réaliser un bénéfice sans aucune altération, sinon ils élimineront la propriété de la contestation.
Les flippers qui ne sont pas en mesure de décharger rapidement une propriété peuvent se retrouver en difficulté parce qu’ils ne gardent généralement pas assez de liquidités non engagées pour payer l’hypothèque d’une propriété à long terme. Cela peut entraîner des pertes continues qui font boule de neige.
Il existe une autre sorte de flipper qui gagne de l’argent en achetant des propriétés à prix raisonnable et en les rénovant pour en augmenter la valeur. Il peut s’agir d’un investissement à long terme, les investisseurs ne pouvant se permettre d’acquérir qu’une ou deux propriétés à la fois.
4. Les fonds de placement immobilier (Real Estate Investment Trusts – REIT)
Idéal pour : Les investisseurs qui veulent une exposition de leur portefeuille à l’immobilier sans avoir à effectuer une transaction immobilière traditionnelle.
Ce qu’il faut pour démarrer : Un capital d’investissement.
Avantages : Les FPI sont essentiellement des actions qui versent des dividendes et dont le cœur de portefeuille est constitué de biens immobiliers commerciaux avec des baux à long terme produisant des liquidités.
Inconvénients : les FPI sont essentiellement des actions, de sorte que l’effet de levier (comme le lbo définition ) associé à l’immobilier locatif traditionnel ne s’applique pas.
Comment fonctionnent les FPI : Une FPI est créée lorsqu’une société (ou une fiducie) utilise l’argent des investisseurs pour acheter et exploiter des biens immobiliers productifs. Les FPI sont achetées et vendues sur les grandes places boursières, comme toute autre action.2 Une société doit verser 90 % de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes pour conserver son statut de FPI. Ce faisant, les FPI évitent de payer l’impôt sur les sociétés, alors qu’une société ordinaire serait imposée sur ses bénéfices et devrait alors décider de distribuer ou non ses bénéfices après impôt sous forme de dividendes.3
Comme les actions qui versent régulièrement des dividendes, les FPI constituent un investissement solide pour les investisseurs boursiers qui souhaitent un revenu régulier. Par rapport aux types d’investissements immobiliers susmentionnés, les FPI permettent aux investisseurs d’accéder à des investissements non résidentiels, tels que des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux, qu’il n’est généralement pas possible pour les investisseurs individuels d’acheter directement. Plus important encore, les FPI sont très liquides car elles sont négociées en bourse. En d’autres termes, vous n’aurez pas besoin d’un agent immobilier et d’un transfert de titre pour vous aider à encaisser votre investissement. En pratique, les FPI sont une version plus formelle d’un groupe d’investissement immobilier.
5. Plateformes d’investissement immobilier en ligne
Idéal pour : Les investisseurs qui souhaitent se joindre à d’autres pour investir dans une affaire commerciale ou résidentielle plus importante en ligne.
Ce qu’il faut pour démarrer : Un capital d’investissement.
Avantages : Les plateformes en ligne mettent en relation les investisseurs qui cherchent à financer des projets avec des promoteurs immobiliers. Dans certains cas, vous pouvez diversifier vos investissements pour peu d’argent.
Inconvénients : comment fonctionnent les plateformes d’investissement immobilier en ligne. Dans le passé, vous deviez être un investisseur agréé pour participer à ces investissements immobiliers, mais ce n’est plus le cas pour certains types d’investissements.
Le résultat final
Que les investisseurs immobiliers utilisent leurs propriétés pour générer des revenus locatifs ou pour attendre que l’opportunité de vente parfaite se présente, il est possible de mettre en place un programme d’investissement solide en payant d’avance une partie relativement faible de la valeur totale d’une propriété. Mais comme pour tout investissement, il existe un profit et un potentiel dans l’immobilier, que le marché global soit à la hausse ou à la baisse.
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