La plupart des propriétaires savent qu’il est important d’avoir un contrat de bail écrit et signé. Mais un document gratuit de deux pages que vous avez déniché quelque part en ligne va-t-il vous protéger ?
La qualité de votre contrat de bail compte. C’est une leçon que beaucoup trop de propriétaires et d’investisseurs locatifs apprennent à la dure.
Les investissements immobiliers coûtent généralement dans les six chiffres. C’est beaucoup ! Alors vous feriez mieux de vous assurer que vous protégez cet investissement.
1. Clauses relatives aux invités
La plus grande cause d’usure de n’importe quelle propriété, ce sont les gens. Le piétinement constant de la moquette l’aplatit et la ruine progressivement. Plus de personnes utilisent votre immeuble de placement, plus le kilométrage s’accumule rapidement. Plus de stress sur le revêtement de sol, les murs, les systèmes ; même la cour!
En vous assurant que vous avez une clause d’occupation forte. Certains départements et municipalités ont bien mis en place des normes d’occupation, mais cela signifie rarement quelque chose pour un locataire. Il est très important que vous ayez une clause de bail forte qui précise non seulement combien de personnes résideront dans l’unité, mais qui limite également les invités de nuit à un nombre spécifique (faible) de nuits chaque mois.
En dernier lieu, assurez-vous que votre accord inclut ces mots dans autant de sections que possible : ” Le locataire est responsable des actions, des responsabilités ou des dommages créés par tous les occupants, invités et convives. “
2. Responsabilité des services publics
Qui paie quoi ?
Peut-être vous êtes-vous dit que c’est une évidence. Il suffit d’ajouter ce dont le locataire est responsable dans une clause sur les services publics du contrat de location joliment rédigée et d’en rester là, non ?
Nope. Faux. Faux. Tout doit être explicité au pied de la lettre, soit dans le contrat de location lui-même, soit dans un avenant distinct au contrat de services publics propriétaire-locataire.
Par exemple, certains multi-logements n’ont pas de compteurs séparés pour l’eau. Comment les factures d’eau sont-elles réparties ? Le propriétaire paie-t-il la facture et facture-t-il ensuite chaque locataire ? Que se passe-t-il si un locataire consomme plus qu’un autre ?
Ce sont tous des points qui doivent être clarifiés dans un contrat de services publics propriétaire-locataire.
3. Utilisation excessive des services publics
Certains propriétaires ne peuvent éviter d’inclure certains services publics et services avec le loyer. Malheureusement, ce dont j’ai été témoin, c’est que le plus souvent, tout désir d’économie d’énergie s’envole par la porte lorsque le locataire n’a pas à payer pour son utilisation.
Par exemple, lorsque le chauffage est inclus dans le loyer, j’ai vu des thermostats réglés à 25 degrés ! Ironiquement, prenez ce même locataire et rendez-le responsable des factures de services publics, et soudainement, il développe un sens de la conservation de l’environnement. Et le thermostat descend à un 20 degrés plus abordable.
C’est la même chose pour l’eau, l’électricité, le gaz ; vous le nommez.
Que doit faire un propriétaire s’il inclut les services publics ?
Veillez à inclure une clause dans votre contrat de bail selon laquelle, s’il y a une preuve de surconsommation, le locataire paiera la différence. Mais soyez précis sur l’utilisation, et envisagez de fixer un plafond pour déclencher la facturation. Votre contrat de location pourrait stipuler : “Si la facture de gaz et d’électricité est inférieure à 50 euros par mois, le propriétaire la paiera au nom du locataire par courtoisie. Si la facture de gaz et d’électricité est supérieure à 50 € dans un mois donné, le locataire sera responsable de sa propre facture, dans son intégralité.”
4. Dysfonctionnement des services publics
Souvent, j’ai reçu un appel d’un locataire qui me criait que la compagnie d’électricité avait coupé l’électricité. Que ce soit de leur propre faute ou qu’il y ait eu un problème électrique, je n’ai rien causé ; pourtant le propriétaire semble être le perpétuel punching-ball.
Incluez une clause dans votre contrat de bail qui stipule clairement que si un service public ou un service devient inutilisable (non causé par le propriétaire), le propriétaire n’est pas responsable. Cela vous protège de courir partout pour acheter et livrer des bougies pour votre locataire si une tempête venait à couper l’électricité.
J’ai eu des locataires qui ont exigé que je “doive les mettre en place” dans un hôtel parce que le chauffage central a baissé. Il y a eu des moments où je l’ai fait par courtoisie, mais je ne veux pas être obligé de le faire simplement parce que mon contrat de bail n’est pas plus protecteur pour les propriétaires.
5. Inspections de la propriété
Comment sauriez-vous si le locataire a introduit en douce d’autres personnes dans votre propriété ? Ou si de nouveaux animaux domestiques sont arrivés ? Comment sauriez-vous si la propriété est un désordre complet et si elle est endommagée ?
En visitant la propriété, bien sûr.
La plupart des baux contiennent effectivement des clauses de “droit d’entrée” qui précisent combien de préavis doivent être donnés. Mais je vois rarement les mots inspections régulières utilisés. Ajoutez-les ! Je recommande soit une inspection trimestrielle, soit une inspection semestrielle.
Cela ne vous donne pas le droit d’entrer en trombe et de vous asseoir avec du popcorn pour regarder Netflix. Cependant, cela vous laisse de la place pour faire une inspection – juste pour être sûr que tout est statu quo.
Et devinez quoi ? Si les locataires savent que vous allez inspecter régulièrement la propriété, ils ont tendance à la garder en meilleur état à long terme.
