Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt pour certains investissements immobiliers locatifs. Cette ancienne réduction d’impôt, loi Duflot, s’applique aux investissements réalisés de janvier 2013 à août 2014. Depuis septembre 2014, la loi Pinel, une nouvelle réduction, est entrée en vigueur.
Quels logements ?
La réduction d’impôt, qui s’applique aux logements acquis entre janvier 2013 et décembre 2016, concerne :
logement acquis neuf,
logement en l’état futur d’achèvement (achevé dans les trente mois à l’ouverture du chantier),
logement que vous faites construire (achevé trente mois après l’obtention du permis de construire),
logement ancien faisant l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf (achevé au 31 décembre de la deuxième année après l’acquisition du logement),
logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation,
local affecté à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement.
La réduction d’impôt s’applique à deux logements maximum par an, qui doivent appartenir aux zones A, A bis, ou B1. Ils peuvent se situer en zone B2 s’il y a un besoin particulier en logement locatif, et sous réserve de la délivrance d’un agrément de l’État. Le zonage permet de s’adapter à la réalité du marché locatif.
Conditions à respecter par le locataire
Le locataire doit remplir les conditions cumulatives suivantes :
ne pas être membre de votre foyer fiscal,
depuis 2015, ne pas être votre ascendant, ni votre descendant.
Les ressources annuelles du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds suivants pour les baux conclus en 2014 (en Outre-mer, les règles sont différentes) :
Composition du foyer du locataire
Zone A bis
Zone A
Zone B1
Zone B2
Personne seule
36 831 €
36 831 €
30 019 €
27 017 €
Couple
55 045 €
55 045 €
40 089 €
36 079 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge
72 159 €
66 169 €
48 210 €
43 389 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge
86 152 €
79 257 €
58 200 €
52 380 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge
102 503 €
93 826 €
68 465 €
61 619 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge
115 344 €
105 584 €
77 160 €
69 443 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
+ 12 851 €
+ 11 764 €
+ 8 608 €
+ 7 746 €
Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l’année 2012.
Le logement doit être loué à usage d’habitation principale au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. La durée minimale de l’engagement de location est :
9 ans pour un investissement réalisé avant septembre 2014,
de 6 à 12 ans pour un investissement réalisé à partir de septembre 2014.
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants pour les baux conclus en 2014 :
Localisation du logement
Plafonds mensuels de loyer au m²
Zone A bis
16,72 €
Zone A
12,42 €
Zone B1
10 €
Zone B2 (sur agrément)
8,69 €
Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d’un coefficient multiplicateur. Ils peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.
Niveau de performance énergétique
L’habitat doit respecter un certain niveau de performance énergétique globale en fonction du type d’acquisition (en Outre-mer, les règles sont différentes) :
neuf à ou à construire : réglementation thermique RT 2012 ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2005 ;
avec des travaux : label HPE, rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009.
La réduction d’impôt
La réduction d’impôt est calculée dans la limite des deux plafonds suivants :
300 000 € par personne et par an,
5 500 € par m² de surface habitable.
Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.
Le taux de réduction est de 18 % du montant de l’investissement s’il intervient avant septembre 2014. La réduction d’impôt est répartie sur neuf années (2 % par an pendant neuf ans). Par exemple, pour un investissement de 300 000 €, la réduction d’impôt est de 6 000 € par an [(18 % x 300 000 € /9].
Le taux varie en fonction de la durée de l’engagement de location si l’investissement est réalisé à partir de septembre 2014 (sauf en Outre-mer) :
Durée la location
Taux
Répartition de la réduction
Engagement initial
de 6 ans
Période initiale de 6 ans
12 %
2 % par an
1ère prolongation de 3 ans
6 %
2 % par an
2ème prolongation de 3 ans
3 %
1 % par an
Engagement initial
de 9 ans
Période initiale de 9 ans
18 %
2 % par an
Prolongation de 3 ans
3 %
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Nos astuces :
Vous pouvez dorénavant louer votre appartement ou votre maison à vos parents ou à vos enfants sans perdre l’avantage fiscal ; mais ne vous focalisez pas sur la seule réduction d’impôt au risque d’oublier l’importance de l’emplacement, qui reste la clé d’un investissement immobilier réussi.
