Le système fiscal regorge de différentes notions complexes répartissables en quatre catégories : la fiscalité d’Etat, la fiscalité locale, les prélèvements sociaux, ainsi que le bouclier fiscal. La fiscalité se traduit comme les différentes pratiques utilisées dans le but de percevoir les différentes impositions. Elle est un pilier de l’économie d’un pays puisqu’elle participe au financement des besoins de celui-ci. Elle est également à l’origine des dépenses publiques. Parmi les différentes fiscalités locales, il existe la taxe foncière qui, comme les autres, permet de financer les collectivités territoriales.
Définition du déficit foncier
Qu’est-ce que c’est ?
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet au propriétaire bailleur de diminuer son impôt de revenu en cas de charges supérieur à ses revenus fonciers. Il est donc question de déficit foncier lorsqu’une personne propriétaire d’un bien mis en location se retrouve dans une situation de perte. Cependant, le déficit foncier est uniquement sujet à l’investissement locatif à nue et non meublé.
En d’autre termes, il y a déficit foncier quand les charges de propriété du bailleur se retrouvent supérieures à son loyer ou son revenu.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Le déficit foncier s’impute sur le revenu du propriétaire et est réduit lors de la déclaration de revenus de l’administration fiscale. Tout cela, dans le but d’entraîner naturellement une réduction d’impôt qui reste conditionnée.
Cette imputation agit notamment sur le revenu global imposable de la même année du déficit foncier en question. Entre autre, une déduction de 10.700euro est autorisée sur les revenus classiques et ce, exclusivement la première année. Il est également possible depuis la loi Elan datant de novembre 2018, d’avoir un plafond du déficit foncier de 15.300euros et non 10.700euros en choisissant le dispositif Cosse « Louer abordable ».
Ce déficit est également reportable, c’est-à-dire qu’il est possible de reporter l’excédent et de le déduire sur une période de 6ans sur les revenus globaux ou 10ans sur les revenus fonciers.
Les loyers perçus pour la location d’un bien immobilier non meublé constituent les revenus fonciers, tandis que les revenus fonciers sont soumis aux impôts sur le revenu et participent au revenu global. Sommairement, le revenu global désigne l’ensemble des revenus dont les revenus fonciers et autres (prestations sociales, pensions de retraite, salaires, etc…)
Afin de jouir de ce mécanisme, il est nécessaire de renseigner les charges déductibles lors de la déclaration des revenus fonciers par le biais du formulaire n°2044, à joindre avec la déclaration de revenu globale également renseignée, grâce au formulaire n°2042.
Quelles conditions entraînent un déficit foncier ?
Les conditions du propriétaire
Afin de profiter du déficit foncier, le bailleur doit assurer les engagements suivants :
- Le déficit doit porter sur un bien à usage d’habitation ;
- Le patrimoine immobilier doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit foncier ;
- Le bailleur se doit d’être sous le régime d’imposition au réel et non micro-foncier.
Le régime réel déduit des revenus fonciers, les charges en fonction des dépenses engagées au cours de l’année fiscale. Elle est obligatoire lorsque ces revenus sont supérieurs à 15.000euros.
Cependant, il est possible d’opter pour le régime réel même sous régime micro-foncier, pour une durée irrévocable de 3ans. Par la suite, un retour au régime micro-foncier est admissible si le seuil des 15.000euros n’est pas atteint.
Le régime micro-foncier n’impose pas la déclaration de charges réelles mais effectue un abattement forfaitaire automatique de 30% applicable aux revenus fonciers, quel que soit le montant des charges. C’est pourquoi, le régime micro-foncier ne permet pas de produire un déficit foncier.
Les charges déductibles
Toutes les charges ne sont pas à prendre en compte car elles ne sont pas toutes déductibles des revenus fonciers. Il est vrai que seules certaines charges participent au déficit foncier. Les principaux exemples de charges déductibles du loyer peuvent être :
- Les charges non financières concernant l’exploitation du bien immobilier comme les cotisations d’assurances, charges de copropriété, honoraires d’agences immobilières ou frais de procédure ;
- Les charges non financières concernant les travaux, telles que : les travaux de réparation et d’entretien ou les travaux d’améliorations, dans le but de maintenir ou de remettre en état un bien immobilier pour en arranger l’usage.
- Les charges financières comme les intérêts d’emprunt ou les frais associés aux intérêts.
Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne peuvent pas être déduits du revenu. Il est important pour les propriétaires de garder une trace de leurs pièces déclarées ou tout autre élément permettant d’établir avec précision la nature, ainsi que le montant des charges supportées. En effet, l’administration fiscale peut se voir procéder à une vérification des justificatifs afin de contrôler le bien-fondé de la déduction.
Quel est le calcul à faire pour connaître le déficit foncier ?
Pour pouvoir calculer un déficit foncier, il faut :
- En premier lieu, connaître le montant total de ses revenus immobiliers bruts, de ses intérêts d’emprunt, ainsi que de toutes les autres charges en les additionnant ;
- En second lieu, soustraire les frais liés aux intérêts d’emprunt du revenu brut et constater le résultat. En cas de résultat négatif, le déficit en question est déductible sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
- En cas de résultat positif, imputer les autres charges sur les revenus nets de charges liées aux intérêts d’emprunt. Rapporter le résultat et déduire s’il est positif, qu’il n’y a pas de déficit et que le déficit est imputable s’il est négatif.
Les intérêts d’emprunt prennent une place importante dans les charges financières car elles représentent les intérêts d’acquisition du bien et également les intérêts de prêt effectués dans le cadre de travaux de réparation ou d’amélioration de celui-ci.
Elles sont déductibles uniquement du seul revenu foncier. C’est la raison pour laquelle, il ne peut pas être déduit du revenu global et par ailleurs, la raison pour laquelle il est primordial de le soustraire en priorité sur le calcul du déficit.
Exemple de déficit foncier
Un bailleur met en location un bien immobilier à nu. Au cours d’une année, il perçoit un revenu foncier brut total de 15.000euros. En charge financière lié à ce bien s’élèvent des intérêts d’emprunt de 5.000euros. En calculant, nous obtenons 15.000 – 5.000 soit 10.000euros qui représente la valeur de son revenu foncier net des intérêts d’emprunt. Etant donné que le résultat affiche positif, il n’y a alors pas de déficit foncier lié aux intérêts d’emprunt. Aucune valeur n’est donc à imputer sur les revenus fonciers.
Les autres charges sont désormais à prendre en compte. Concernant ce bailleur, ces charges s’élèvent à 12.000euros. Il est donc nécessaire de déduire la somme de ces charges sur le montant des revenus nets des intérêts d’emprunt, ici à 10.000euros. Ainsi, 10.000 – 12.000 = 2.000euros qui représente un déficit. Ces 2.000euros seront alors imputables sur le revenu global du contribuable et ce, dans sa totalité et sur les 10 années suivantes car comme indiqué, il est inférieur au plafond de 10.700euros.
